RealtyScope, notre département transactions Immobilières


RealtyScopeMon activité d’avocat fiscaliste m’a toujours amené à conseiller mes clients dans le domaine de la gestion de patrimoine. L’évolution de la réglementation des activités de l’avocat me permet de vous assister dans le domaine immobilier.

 

En qualité d’avocat mandataire immobilier, je peux vous assister pour définir les objectifs de votre recherche, analyser le marché, négocier les meilleures conditions de transaction.

 

Je vous propose de découvrir:

Mes activités en tant qu’avocat mandataire immobilier ;

Les attraits du marché immobilier américain ;

L’optimisation fiscale de vos investissements immobiliers.


Mes activités en qualité d’avocat mandataire immobilier

AAMTIJ’ai déclaré cette activité auprès de l’ordre des avocats de Paris qui l’a créée sous l’intitulé: Avocat mandataire en transactions immobilières.

 

Le Barreau de Paris a ainsi permis aux avocats d’élargir le champs de leurs interventions aux cessions, acquisitions et restructurations immobilières:

Mise en vente d’un bien immobilier et recherche d’un acquéreur ;

Assistance dans la recherche et l’acquisition d’un bien immobilier ;

Restructuration financière et fiscale d’un patrimoine immobilier ;

Rationalisation de la structure des SCI et mise en place d’une holding.

 

Cette activité est développée sous l’appellation RealtyScope, un nouveau département de J2M, dédié à la transaction immobilière.

La réussite de vos affaires est essentielle et elle est basée sur la relation de confiance et de transparence avec votre mandataire. La confiance que vous nous accordez pourra s’appuyer sur la lettre de mission qui encadrera notre intervention et définira les honoraires d’intervention, lesquelles comprennent une partie fixe dédiée à votre protection juridique et fiscale ainsi qu’une partie variable dépendant du succès de notre intervention. Je suis membre de l’association des avocats mandataires en transactions immobilières (AAMTI), reconnue par l’ordre des avocats et par le Barreau de Paris.

En tant qu’avocat fiscaliste, je suis souvent sollicité par des clients pour optimiser leur situation patrimoniale et rechercher les meilleurs investissements immobiliers. J’ai naturellement été amené dans le cadre  de cette recherche, à m’intéresser au marché immobilier américain dont les atouts et les attraits sont inégalés sur le marché français.

 

Les attraits du marché immobilier américain
Invest-USA

Afin de maîtriser les données du marché américain et d’identifier les zones géographiques non spéculatives où il est possible d’investir dans les meilleures conditions, je suis membre de REALTOR qui est le plus grand réseau des professionnels de l’immobilier aux États Unis.

Investir aux Etats-Unis permet de bénéficier d’un marché qui offre des avantages auxquels sont sensibles tous les propriétaires bailleurs:

Les prix de l’immobilier sont nettement plus faibles qu’en France. Il est possible d’investir dans une maison rénovée comprenant 3 chambres, 2 bains, un garage et un jardin fermé pour 150.000 $ ;

La rentabilité de l’immobilier est nettement plus élevée qu’en France. Cela tient à un ensemble de facteurs structurels, sociaux et financiers.  Une maison rénovée d’une valeur de 150.000 $ est donnée en location pour un loyer supérieur à 1000 $. Soit une rentabilité brute de 8% à 8,5%.

Les locataires ne sont pas surprotégés comme en France et le loyer doit être payé entre le 1er le 5 du mois. En cas de retard, une première relance est adressée entre le 6 et le 10 et la procédure d’expulsion commence le 20 du mois si le locataire ne s’est pas engagé à régulariser.

La fiscalité des revenus fonciers est trois fois moins importante qu’en France car il est possible de structurer efficacement l’acquisition en société LLC (l’équivalent de la SCI) et surtout d’amortir l’immeuble même sous le régime de la transparence fiscale – ce qui est interdit en France.

J’ai également constitué un réseau avec des professionnels de l’immobilier dans tous les métiers concernés par le processus d’investissement:  l’acquisition, la rénovation, la mise en vente, la rédaction d’acte, la recherche de locataires et l’administration de biens. En tant que membre de REALTOR, je vous assiste pour réaliser l’analyse de marché, la prise de contact avec l’ensemble des intervenants qu’il est nécessaire de rassembler pour qu’une acquisition soit un succès: évaluation et inspection de la propriété, étude de marché, rapport de visite avec photos, assistance pour la négociation du meilleur prix et des conditions de vente.

Les zones géographiques où je vous assiste pour investir sont situées dans le MIDDLE WEST, c’est-à-dire dans des marchés non spéculatifs qui se caractérisent par des prix immobiliers accessibles, une activité économique en croissance, une population qui croît et un taux de chômage faible. Ces marchés comportent une population active dynamique où de nombreux milleniums disposent de revenus tout à fait décents mais sont dans l’incapacité de se porter acquéreurs car leur credit rating ne le leur permet pas.

 

L’optimisation fiscale de vos investissements immobiliers

La recherche d’une cohérence et d’une optimisation fiscale est une demande constante à laquelle je dois répondre tout en procurant une sécurité fiscale aux contribuables.

La recherche d’une performance fiscale doit être cohérente avec votre situation financière, personnelle, professionnelle et patrimoniale. Elle doit souvent être encadrée par un bilan fiscal de patrimoine.

L’optimisation fiscale d’un investissement immobilier aux États-Unis est illustrée par la comparaison un investissement immobilier américain et un investissement immobilier réalisé en France. Cet exemple illustre le fait que pour un même bien, le revenu net foncier aux États Unis sera d’un montant de l’ordre de 800 $. Or pour un tel montant de revenu net, votre imposition sera nulle aux États Unis  alors qu’en France, le revenu net foncier serait proche de 7000 € et il serait imposé au taux marginal.

Soit une imposition en France supérieure à 3000 € à comparer à une imposition nulle aux USA. Les loyers et charges sont identiques, sauf sur la ligne Amortissement.

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 De plus la convention fiscale franco-américaine permet à l’investisseur français de bénéficier d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français calculé sur le revenu américain – ce qui revient à une exonération.

 

Exemple d’investissement dans une maison située dans le Middle West.

Les différents intervenants

Je suis en relation avec tous les professionnels avec lesquels l’investisseur doit être en contact pour finaliser une transaction immobilière dans les meilleures conditions.

 LE TURNKEY: c’est un peu l’équivalent du marchand de bien.
Il achète le plus souvent le bien à une banque ou aux enchères et le rénove entièrement ;

L’ATTORNEY: il rédige le purchase agreement, l’équivalent de la promesse de vente.
Il s’assure de la validité juridique de la transaction ;

La TITLE AGENCY: c’est l’équivalent du notaire.
Elle rédige l’acte réitératif et gère les mouvements de fonds déposés sur son compte séquestre;

Le PROPERTY MANAGER: il s’agit de l’administrateur dont le rôle est fondamental car c’est lui qui procédera à la sélection du locataire, à l’encaissement des loyers et à la gestion de votre propriété. Son rôle est comparable à celui d’un administrateur de biens.

Localisation géographique

L’investissement est recherché dans les marchés présentant les caractéristiques suivantes: prix abordables, dynamisme économique, population en croissance, rentabilité optimale et création de cash flow positifs. Cela correspond aux États du Middle West: OHIO, ILLINOIS, INDIANA, PENNSYLVANIE, KANSAS, MISSOURI, ALABAMA, GEORGIA, et une partie de la FLORIDE.

 

MAP-USA

 


Les aspects financiers

Lors de la réservation, il vous est demandé de verser un deposit de l’ordre de 1000 à 2500 $. Le solde est versé sur le compte séquestre de la Title Agency au moment de l’acte réitératif, après la rénovation complète du bien – laquelle est attestée par un home inspector qui adresse un rapport à la Title Agency et qui vous est communiqué. Si vous recherchez un financement, il est nécessaire de l’obtenir en France car depuis la dernière crise financière les banques américaines ne financent pas les investisseurs étrangers. Il est néanmoins possible d’obtenir un prêt en France et d’optimiser à cette occasion votre fiscalité française. C’est l’occasion de procéder à un bilan fiscal de patrimoine.


La création de cash flow positifs
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Les investissements immobiliers américains sont intéressants car les loyers sont proportionnellement 2,5 plus importants qu’en France en moyenne. Il en résulte que votre investissement créera une trésorerie positive, c’est-à-dire des revenus complémentaires alors qu’en France, il est souvent demandé à l’investisseur d’effectuer un effort de trésorerie en puisant sur ses revenus d’activité.

La présentation de la performance financière de l’investissement est souvent présentée aux États Unis dans un document intitulé PROFORMA structuré autour des grandes masses suivantes:

 proforma

 

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RealtyScope

voir aussi

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investir au Etats-Unis

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