Des opportunités américaines pour les investisseurs immobiliers


Les difficultés d’accession à la propriété dans le marché immobilier américain constituent une source d’opportunités pour les investisseurs immobiliers.

 

American-Dream

 

Posséder une maison, posséder un morceau d’Amérique, a toujours été un but pour la très grande majorité des américains. Mais aujourd’hui ce but s’éloigne car les conditions d’accession sont devenues plus difficiles depuis la récession de 2006.

Les investisseurs – notamment étrangers – peuvent en tirer avantage car le nombre de locataires est en augmentation depuis plus d’une décennie.

À la fin de 2004, l’accession à la propriété aux États-Unis a culminé à près de 70%. Aujourd’hui, le taux d’accession à la propriété est inférieur à 64%. Bien qu’une baisse de 6% ne semble pas très importante, dans un pays de la taille des Etats Unis, cela représente des millions de ménages.

La majorité des nouveaux ménages constitués depuis 2004 sont des locataires plutôt que des propriétaires. Sur les 14 millions de nouveaux ménages venus sur le marché au cours des 10 dernières années, 80% d’entre eux sont locataires!

Les causes de cette évolution sont centrées autour des axes suivants :

  1. Le marché du crédit immobilier américain s’est resserré
  2. Le taux d’endettement des étudiants s’est fortement accru
  3. Le prix des logements est moins abordable dans certains secteurs
  4. Le taux d’épargne personnelle a toujours été trop bas aux Etats Unis

 

  1. Le crédit immobilier américain s’est resserré

C’est un effet de la récession de 2006. Après avoir été trop laxistes, les banques sont devenues très exigeantes face à des emprunteurs potentiels. Il est maintenant beaucoup plus difficile pour les américains moyens d’obtenir un prêt hypothécaire.

Le grille d’analyse des banques repose sur le « Credit Rating » de l’emprunteur potentiel et les critères de cette analyse se sont durcis en sorte que l’écart entre le nombre de personnes qui peuvent emprunter et celui des personnes qui ne le peuvent pas devient de plus en plus important.

Il en résulte que les personnes qui ont pourtant des revenus corrects et un emploi stable ne peuvent plus acheter et sont tenus de rester locataires jusqu’à un âge beaucoup plus avancé que dans le passé, avant de pouvoir envisager l’accession à la propriété.

 

  1. Un taux d’endettement élevé des étudiants

Student-Loan

Au cours des 10 dernières années, la dette totale des étudiants aux États-Unis a presque triplé, passant de 480 milliards de dollars à 1,4 billions de dollars. Pourtant la population n’a pas été multipliée par trois au cours de cette période et il n’y a certainement pas non plus trois fois plus d’étudiants par rapport à 2007. La grande majorité de cette augmentation est tout simplement captée par les universités qui facturent des frais de scolarité beaucoup plus élevés aux étudiants, lesquels sont ainsi poussés à emprunter.

 

 

 


Le prix des logements est moins abordable dans certains secteurs

Nous sommes tous conscients que le prix de l’immobilier s’est apprécié dans beaucoup de grandes métropoles américaines depuis 2011.

Le marché est encore à la hausse et c’est une bonne nouvelle pour les propriétaires qui aiment voir leurs actifs progresser. Il reste encore des poches d’investissement où les prix restent attractifs et c’est tout le sens de notre stratégie.

Le mouvement de hausse, même s’il reste limité dans certains secteurs, implique que le montant de l’apport initial devient plus important et il reste inaccessible pour bon nombre de foyers qui choisissent alors de rester locataires.

 

  1. Le taux d’épargne personnelle a toujours été trop bas aux Etats Unis

Le taux d’épargne personnelle est fortement lié à la dette étudiante et à la hausse des prix de l’immobilier. Or si l’américain moyen ne parvient pas à épargner pour financer son apport personnel, il ne pourra pas accéder à la propriété.

De nos jours, le ménage américain moyen épargne 5 à 6% de son revenu personnel, ce qui est certainement plus élevé que pendant la crise mais ce taux d’épargne commence à redescendre et reste insuffisant.

Cette combinaison de facteurs va naturellement créer une nouvelle génération de locataires.

On comprend ainsi pourquoi les investisseurs étrangers payant Cash sont particulièrement bien placés pour réaliser des investissements de qualité dans un tel marché.