Les particuliers bénéficient de réductions d’impôt au titre de leurs investissements réalisés outre-mer :
– soit directement ;
– soit dans le cadre d’une entreprise ;
– soit dans le logement social.
Trois types d’investissement sont concernés par ce dispositif fiscal. Les programmes d’investissements dont le montant dépasse 2 millions d’euros sont éligibles à la mesure uniquement s’ils ont obtenu (avant de rechercher des investisseurs) un agrément du ministre du Budget. Cet agrément n’est cependant pas exigé si vous investissez dans un logement affecté à votre habitation principale ou si vous réalisez des travaux de réhabilitation ou de confortation contre les risques sismiques.
1 – ACHAT OU CONSTRUCTION D’UN LOGEMENT NEUF
Dans le secteur du logement, sont éligibles à la réduction d’impôt les investissements relatifs à l’acquisition ou la construction, régulièrement autorisée par un permis de construire, d’un logement neuf situé outre-mer que le propriétaire s’engage à affecter pendant 5 ans à son habitation principale ou de logements neufs situés outre-mer que le propriétaire s’engage à louer nus, pendant 5 ans (6 ans en cas de location dans le secteur intermédiaire), à des personnes, autres que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal, qui en font leur habitation principale.
Ouvrent également droit à la réduction d’impôt les locations consenties sous certaines conditions à des organismes privés ou publics (Etat, collectivités territoriales…) pour le logement de leur personnel salarié.
Sauf dérogations particulières (achat en état futur d’achèvement, à terme ou clés en main), la réduction d’impôt est réservée aux constructions régulièrement autorisées par un permis de construire.
2- REHABILITATION D’UN LOGEMENT ANCIEN
La réduction d’impôt a été étendue aux travaux de réhabilitation réalisés à partir du 21 juillet 2003 dans un logement achevé depuis plus de 40 ans et à ceux réalisés à partir du 27 mai 2009 dans un logement achevé depuis plus de 20 ans. Peu importe la date d’acquisition du logement. Après les travaux, celui-ci doit être affecté à votre habitation principale pendant 5 ans ou donné en location non meublée à usage de résidence principale du locataire pendant la même durée (la location doit intervenir dans les 6 mois suivant l’achèvement des travaux).
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise et constituer une véritable réhabilitation. Pour ceux réalisés à partir du 27 mai 2009, le dispositif est étendu aux dépenses de confortation contre les risques sismiques.
Sont concernés les travaux de modification ou de remise en état du gros oeuvre, les travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ainsi que les travaux d’amélioration qui leur sont indissociables.
3- SOUSCRIPTION AU CAPITAL D’UNE SOCIETE IMMOBILIERE
Ouvrent droit à la réduction d’impôt au titre de 2010 les souscriptions de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire outre-mer des logements neufs donnés en location nue pendant au moins cinq ans à compter de leur achèvement à des personnes qui en font leur résidence principale. Les titres de ces sociétés doivent être conservés pendant cinq ans au moins à compter de la date d’achèvement de la totalité des immeubles construits au moyen de chaque souscription annuelle. La société ne doit louer aucun logement à l’un de ses associés, au conjoint ou partenaire de Pacs, ou à un membre du foyer fiscal de l’un d’eux.
Ouvrent également droit à la réduction d’impôt au titre de 2010, lorsqu’elles sont intervenues au cours de cette même année, les souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui investissent intégralement le produit de la souscription dans l’acquisition de logement neufs situés outre-mer et affectés pour 90 % au moins de leur surface à usage d’habitation dans les six mois de la clôture de la souscription.
Les sociétés doivent prendre l’engagement de donner les logements acquis en location nue, pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement (ou de leur acquisition si elle est postérieure), à des locataires qui en font leur habitation principale. Les souscripteurs doivent également s’engager à conserver les parts pendant cinq ans au moins à compter de ces mêmes dates.
La société ne doit louer aucun logement à l’un de ses associés, au conjoint ou partenaire de Pacs, ou à un membre du foyer fiscal de l’un d’eux.
4 – CALCUL DE LA REDUCTION D’IMPOT
La réduction est calculée sur le prix de revient du logement, le prix de souscription des parts ou actions ou sur le coût des travaux de réhabilitation (matériaux et main-d’œuvre), déduction faite des aides reçues. Pour les investissements dans l’immobilier en direct, par voie de souscription, et pour les travaux de réhabilitation la base de la réduction est toutefois limitée à un plafond au m².
La base de calcul de la réduction d’impôt ainsi déterminée est normalement étalée sur 5 ans, à raison de 20 % chaque année.
Exclusion: les travaux de réhabilitation déductibles des revenus fonciers ne sont pas pris en compte dans la base de calcul de la réduction d’impôt.
Pour les investissements réalisés à partir du 21 juillet 2003, le taux de la réduction est est fixé à : 25 % pour l’acquisition et la construction d’un logement affecté à votre habitation principale et pour les travaux de réhabilitation ; 40 % pour les investissements dans le secteur locatif « libre » ; 50 % pour les investissements dans le secteur locatif intermédiaire et pour les souscriptions au capital de sociétés ne relevant pas du secteur du logement.
Ces taux sont majorés de 10 % si le logement est situé dans une zone urbaine sensible des DOM ou de Mayotte. Ils sont majorés de 4 % si des équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont installés dans le logement. Ils seront réduits pour les opérations réalisées à partir de 2011.
5 – PLAFONNEMENT DE LA REDUCTION
Pour les investissements réalisés et les travaux achevés à compter de 2009, le montant total des avantages en impôt qui peut être obtenu au titre des investissements outre-mer est plafonné, par foyer fiscal, à 40 000 € ou, sur option du contribuable, à 15 % du revenu imposable si ce montant est plus élevé. Pour les dépenses payées à compter de 2011, le plafond en valeur absolue est ramené à 36 000 €. Dans le cadre de la souscription au capital de sociétés qui ont pour objet d’investir dans les autres secteurs d’activité que la construction de logements neufs (dispositif Girardin-industriel), si les investissements réalisés par la société sont donnés en location à un exploitant dans le cadre d’un schéma locatif, la limite de 40 000 € est portée à 80 000 € ou 100 000 €, selon que vous devez rétrocéder à l’entreprise exploitante 50 % ou 60 % de votre réduction d’impôt. De même, dans le cadre d’investissements locatifs en secteur social, la limite de 40 000 € est portée à 114 286 €.