La restauration complète d’un immeuble dans le cadre de la loi Malraux, pour laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009, est susceptible de vous ouvrir droit à une réduction d’impôt.
Il faut que les revenus de l’immeuble soient imposés entre vos mains dans la catégorie des revenus foncier soit à titre personnel, soit en tant qu’associé d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Pour les opérations Malraux ayant donné lieu à une demande de permis ou à une autorisation avant 2009, l’ancien régime de déduction du déficit créé par les dépenses de restauration sur le revenu global reste applicable. Par ailleurs la réduction d’impôt « Malraux » est incluse dans les avantages soumis au plafonnement global des niches fiscales.
CARACTERISTIQUES DE L’OPERATION CONCERNEE
L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé soit dans un secteur sauvegardé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), soit dans un quartier ancien dégradé, soit, depuis le 14 juillet 2010, dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Elle doit être déclarée d’utilité publique sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé.
La restauration peut être effectuée sur un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel (sous réserve dans ce dernier cas que l’immeuble n’ait pas été originellement destiné à l’habitation). Ouvrent droit à la réduction d’impôt les travaux ayant pour but la réaffectation à usage d’habitation d’un local qui était originellement affecté à cet usage et qui temporairement a été affecté à un autre usage.
L’immeuble doit être situé dans un secteur sauvegardé (créé en application de l’article L. 313-1 du code de l’urbanisme), dans un quartier dégradé (créé en application de l’article 25 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP ; créée en application des articles L. 642-1 à L. 642-7 du code du patrimoine).
Depuis le 14 juillet 2010, les opérations de restauration d’immeubles situés dans des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, destinées à remplacer les ZPPAUP (maintenues jusqu’au 14 juillet 2015), ouvrent également droit à la réduction (loi Grenelle II n° 2010-788 du 12.7.10, art. 28). À l’intérieur de ces périmètres, la réduction d’impôt s’applique aux locaux ayant été :
- affectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux ;
- destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage ;
- affectés à un usage autre que l’habitation et n’ayant pas été originellement destinés à l’habitation.
En revanche, elle ne s’applique pas à la transformation de locaux à usage d’habitation en locaux professionnels ; à la restauration d’un local destiné originellement à l’habitation mais utilisé pour l’exercice d’une activité professionnelle et qui n’est pas réaffecté, à l’issue des travaux, à un usage d’habitation ; à la transformation de locaux.
LES ENGAGEMENTS DE L’INVESTISSEUR
Le contribuable procédant à ce type d’investissement doit prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant 9 ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Lorsque les dépenses portent sur un logement, il doit s’engager à le louer nu à usage de résidence principale du locataire. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement. Si l’immeuble est la propriété d’une société civile immobilière, vous devez vous engager à conserver vos parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par elle.
DEPENSES OUVRANT DROIT A REDUCTION
Ouvrent droit à la réduction d’impôt :
Les dépenses prises en compte sont celles supportées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Cette durée peut être prolongée lorsque les travaux sont interrompus ou ralentis par l’effet de la force majeure ou de découvertes de vestiges archéologiques.
Ouvrent droit également à la réduction d’impôt les souscriptions de parts de SCPI dont 65 % au minimum servent exclusivement à financer des dépenses mentionnées ci-dessus et 30 % au minimum servent à financer l’acquisition d’immeubles zone de protection du patrimoine architectural . Le montant de la souscription doit être intégralement affecté dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.
Remarques a. La réduction d’impôt est calculée sur le montant des dépenses effectivement supportées par le contribuable. Il y a donc lieu de déduire, le cas échéant, les aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux.
b. Lorsque les travaux sont réalisés dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat.
c. Lorsque le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (pas de double avantage).
CALCUL DE LA REDUCTION D’IMPOT
La réduction est calculée sur les dépenses supportées dans le cadre de la restauration pendant 4 ans. Son taux varie selon le périmètre où se trouve l’immeuble à restaurer.
Il est fixé à 30 % pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural (ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) ; 40 % pour les immeubles implantés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé. Les mêmes taux sont applicables aux souscriptions de parts de SCPI, la réduction étant calculée sur la fraction du montant de la souscription affectée au financement desdites dépenses (les taux seront réduits à 27 % et 36 % à compter de 2011.
Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.
Cette limite est globale et s’apprécie en tenant compte au titre d’une même année des dépenses réalisées par le contribuable (directement ou par l’intermédiaire d’une société) et des souscriptions de parts de SCPI.
Elle fait l’objet d’une reprise en cas de rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts ou encore en cas de démembrement de la propriété de l’immeuble ou des parts.